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建築費20%カット! 驚異の儲かる不動産投資術

平凡サラリーマンから大逆転! 年収1億円を生む〈実践〉不動産投資法

激安不動産を入手シテ 豊かに暮らす方法 ローンを組まずにお宝物件を見つける

金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント

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Evernote Camera Roll 20130822 235345
仕事から帰ってきてこれを読んでいます。

これは買いました。

この本と岡田のぶゆきさんの本に書かれている事をしっかり身につけたい。

感覚的にですがそう思います。

昔好きだったHR/HMのギタリストで言うと

音楽理論をしっかり学んだ速弾きギタリストのイメージです。

玉川さんの本はまだ2章なのでわからないけど、

岡田さんはポール・ギルバートかなー。僕の中で。

今田さんがイングヴェイか?



と、この世界について学び始めたばっかりなのに勝手にイメージ作ってみたりして。



読みたい本が多すぎて自分の中では凄い勢いで本を読んでいるんですが、

気持ちばっかりで頭と体が伴ってない感じです。

一旦ペースを落として取りこぼし無いようにしたいですね。

図書館で借りる本は線を引いたり、思い返して改めて開いたり出来なくてダメですね。

いつか買い揃えたい。壁一面の本棚に並べたいです。


話は変わって、今日は仕事中、なぜか頭の中で

「不動産は儲かるものではないです」という言葉がリピートされてました。

よく知っている不動産屋さんが大家さんに向かって普通に言った言葉です。

ちょっと待て!あなたは不動産の世界でお金貰って食べてるんでしょ???

不動産屋さんが絶対言ってはいけない台詞だと思って。

ふと思い出して妙に頭に来て反芻してました。

儲かるように知恵を出してあげるのが不動産屋の仕事なのに、

なんか諦めさせるような事を言っておいて、上澄みをさらって生きてる。

そのみっともなさを言ってる本人が気付いていないという・・・。

考えてみると頭に来るんですが、実際のところ自分も50歩100歩なんですよね。

業界にどっぷり何年も浸かっていても、そんな知恵ある業界人ってそう居るもんでもない。

業界歴数年の投資家さんの方がよっぽど熱心に勉強していて知恵がある。

勉強し始めて、そういう事に気がついてきました。

そういう業界だからこそ、勉強した人、努力した人が報われ儲かるんですけどね。

がんばろがんばろ。

それではまた!

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2013/08/23(金) 00:29 | コメント:0 | トラックバック:0 |
Evernote Camera Roll 20130822 072130
昨日、不動産競売流通協会から、競売不動産取扱主任者試験の願書が届きました。

勉強するぞー!

Evernote Camera Roll 20130822 072134
さっき、この本を読み終えました。

お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営



図書館で借りてすいませんm(_ _)m

けーちゃんさんの本は良いですね。

前にもチラッと書いた事ありますが、僕が働いているのはけーちゃんさんの物件がある地域です。

僕が物件を買うならまずこの地域からです。

そういう意味でもモチベーション、ノウハウがたっぷり得られる本です。

ブログ等も追いかけているのですが、地元だけに会社名、個人名、物件名、

それぞれビジュアルが思い浮かんだりするので本当に参考になります。


空室を埋められるかどうかは、半分は投資家さんの力によるものだと思いました。

よーしがんばろう!

それではまた!

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2013/08/22(木) 07:32 | コメント:0 | トラックバック:0 |
昨日は、仕事の合間に売りに出ている一棟アパートの外観を見てきました。
実際にはまだまだ買えないので目を肥やすための勉強です(^^)

Evernote Camera Roll 20130821 065235 Evernote Camera Roll 2013021 065229

売値4500万円。
築27年の軽鉄アパート。
2Kで洗濯機置き場が外。
全10戸で、半分空き。
募集賃料は駐車場込み3.4万。
土地が路線価で3000万円ちょっと。

あらかじめお断りしておきます。
本当に賃貸の仕事しかしてなかったので「どうすれば決まるか」という事は考えられますが、
「土地や建物の価値」がいくらかという考え方が全然わからないです・・・。

でも間違いを恐れず考えた事を好き勝手に書いてみたいと思います。

・仲介会社の資料に戸数が12と記載されていたけど、実際は10。
・全体的に汚すぎる。持ち主・管理会社ともに愛着のかけらも感じられず。
・全体的に最低でも塗装、外壁はできたらガルバリウムを貼る等の直しが必要。
・洗濯機置き場は室内に入れる工事要。
・現状で生活保護世帯がターゲットと思われる。
 リノベーションすればターゲットを変更して5万円くらい取れるかも。
・駐車場は区画を見直せば台数を2,3台増やせる。
・駐輪場、ゴミステーションを作るスペースあり
・グレーチング全て入れ替え要
・共同灯のタイマー調整要(昼間でも点灯しっ放し)
・ガスの供給は設備を提供しない会社なので変更要
・名称変更要


関わっている全ての人がこのアパートに関心が無いと思われる不幸なアパートだと思います。
結構良い場所に建っているのに勿体ない。
周りが新しい戸建住宅ばっかりなのに、このアパートは街の景観も悪くしています。
現状のまま募集するとして2000万円なら買い手いるのではないかと。
現状のままとは言っても修繕費やなんやで確実に大きなお金がかかるはずなので、
表面利回り20%を見積もっても怖い。
1000万円くらいでやる気のあるオーナーに売って街の景観を良く欲しい。
実は謄本も見てみて、そんな金額では売れないんだろうなともわかりました。
難しい物件ですね。

と、勝手を書いてみましたが、地域とかもっと具体的な物件情報を示さないと
興味持ってもらえないですよね(-"-)

そのうち徐々に公開して、ネット越しにでもいいので地元チームを作りたいです。
正に仕事が業界なのでいくらでも作れそうですが、ちょっと秘密にしたい(゜-゜)
勉強初めて1ヶ月かそこらなので、恥ずかしいんですよね。

それではまた!


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2013/08/21(水) 12:03 | コメント:0 | トラックバック:0 |
Evernote Camera Roll 20130819 214244
昨日の夜からこの本を読んでいました。

前半はためになるんですが、後半は鼻につくというか、疑問に感じました。

リーマンショック後の新アパート投資の王道



地方の僻み入りますm(_ _)m

まず、僕の居る地方では新築の3LDK戸建70㎡程度で12万円とか聞くと「高い」と感じます。

それが34㎡(おそらく1LDK~2K)で13万円強と聞くと、ビックリします。

どれだけ恵まれた土地なんだと。。。

アパートの写真が掲載されていますが、1つとして良さげなモノが無いんですね。

感覚的にですが。

それでも恵まれた土地だからやっていけのかなと。

あと、築浅物件の収支を見て一生安泰と言うのは危険な考えだと思いました。

今が丁度10年目のようですが、ある時「あれ?」という日が来ると思います。

それでも地方に比べれば全然収支が合うんだろうとは思いますが。

本を読んだ後に、HPを見ると既に著者の考えは少し変わっているのに気がつきました。

あと10年後に王道型アパートをどう自己評価されるのかに興味があります。

いつか来ると言われている大地震がどう影響を与えるのかも。


疑問点ばかり書きましたが、

「不動産投資はマラソン」という言葉は素晴らしいと思います。

大手ハウスメーカーのアパートではなく設計から関わるという姿勢も素晴らしいと思いました。

でも、僕は写真に写っている次に読む本の方が性に合ってそうです。

それではまた!

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2013/08/20(火) 00:05 | コメント:0 | トラックバック:0 |
Evernote Camera Roll 20130816 205040
こんばんは。

お盆はまともな休みが2日しかありませんでした。

決して忙しい訳ではなく、会社に宅建主任者が少ないからです。

何年も勤めていて何回受けても受からない人には、正直頭に来ます。

そういう人は心構えがもう落ちるようになってるんだと思っています。


さて、あまり休みがなかったですが、図書館で本をたくさん借りて来ました。

最近読んだ本のプチレビューです。

金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント



金持ち父さんシリーズ第2弾です。

昔1度読んだ事があるようで、ところどころ赤線が引っ張ってありました。

ロバート・キヨサキさんのより深いところについて書かれています。

「なぜそうするのか?」という部分について、

「金持ちになりたいから」という言葉の奥の

よりパーソナルな部分についても語ってくれています。

それが印象に残りました。

なぜ?が一番大事だって、CDでも言ってます。

僕の場合はまず妻を幸せにしたいという気持ちが強くあります。

毎日顔を見ながら思っています。

激安不動産を入手シテ 豊かに暮らす方法 ローンを組まずにお宝物件を見つける



今回、図書館で7冊の本を借りたのですが、そのうちの1つです。

本当は買いたいんですが、本代もバカにならないんです。

本代も将来の経費にできるとはいえ、今の僕には無理です。

加藤ひろゆきさんの本は、人情味溢れていて本当に好きです。

鬼のような指値と人情は矛盾するような気もしますが(^-^)

僕は、理論的な所よりも著者のパーソナルな部分に惹かれる傾向があります。

速攻で読み終えました。

平凡サラリーマンから大逆転! 年収1億円を生む〈実践〉不動産投資法



これも図書館です。加藤さんの本の次に読みました。

いろいろ本を読んでいて、キャッシュフロー、早期リタイヤという意味では

地方のRCマンションをフルローンで買うというのが良いのかなとわかってきました。

ただ、個人的に仕事で出会った投資家大家さんは、正直その物件については失敗していると思います。

実際に失敗、思ってたのと違うという例も見ているので、怖さも感じます。

買う前に現地を見る事、近隣の不動産会社にその物件について聞く事の大事さを感じます。

例え満室だったとしても、その内容が悪いという場合もあると思います。

地元で売りに出ているRCマンションでも毎年のように逮捕者が出ていて

碌な入居者が入ってない物件を知っています。

そういうのは、地元の業界に居るからわかるんで、遠方からでは無理だろうなと思います。

正直に言う業者ばかりでもないでしょうから。

理論はわかります。理論はわかって上手くいけば美味しいんだと思うんですが、

現実はそうもいかないと思うので、相当な努力も必要かなと思います。

あとはRCマンションを買った方々の10年後20年後が知りたいです。

所有し続けた先、売り抜けられない最後の所有者はどうなるのか。

申込殺到! のシェアハウスのつくりかた



こんな新しい本も図書館にあるんですね。

僕の地元にはシェアハウスはほぼ皆無と言っていいくらい無いです。

試しに検索してみたら、下宿っぽくて名前だけシェアハウスになっているだけとか、

シェアハウスとうたってますが、作りが高齢者向け介護施設みたいなものとか。

ドラマみたいな展開を期待して入居したら周りが爺婆ばかりとか・・・笑ってしまいます。

そんな地元では、逆にチャンスかも知れませんね。

内装を作るセンスと、運用へのチャレンジ精神ある人がまだ居ないんですね。

読みながらシェアハウスに転用できそうな物件が、2つくらい思いあたって妄想してしまいました。

資金力があれば、いつか・・・できたらいいなぁー。

アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル



これも図書館。

正直言って、著者の今田さんを見直してしまいました。

なんとなく今田さんは札束を持った下品な写真の印象が強く、印象が悪かったんです(^-^)

この本は良書だと思います。

不動産会社社員という立場から見ても、本を読む限りこの方は相当良い大家さんだと思います。

絶対仕事のしやすい大家さんです。驚きました。

RCマンション投資で数か月で光速リタイヤ!というイメージですが、

所有されている物件を見て想像するにご本人は相当泥臭い仕事を何年もして

苦労をしてそのノウハウを手に入れたんだろうな、という事がわかりました。

建築費20%カット! 驚異の儲かる不動産投資術



図書館本5冊目。

これは難易度がちょっと高いかなと思いながらも、このノウハウをゲットすれば強いと思います。

ダメ不動産屋の僕は、会社のマージンを無しにして大家さんに請求したりするんですが、

基本的に不動産会社は電話で仕事を右から左に投げるだけで10%は上乗せします。

この本を読むとクロスの㎡単価1200円とか、どんだけ乗せてんだって感じですね。

そして不動産会社はそれでも「うんうん」って言ってくれる昔からのお百姓さん大家さんが好きです。

これからの時代はそれではダメだと、

「投資家さん達がどういう考え方をするのかを知らなければダメだ」というのも

僕が勉強する理由の1つです。

減築ノウハウ、なかなか業界の内側にいるとしがらみがあって難しいですが、

投資家さんの立場からはどんどん行けばいいと思います。


お盆はこんな感じで本読みまくりです。

それではまた!

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2013/08/18(日) 22:07 | コメント:0 | トラックバック:0 |
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