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昨日は、仕事の合間に売りに出ている一棟アパートの外観を見てきました。
実際にはまだまだ買えないので目を肥やすための勉強です(^^)

Evernote Camera Roll 20130821 065235 Evernote Camera Roll 2013021 065229

売値4500万円。
築27年の軽鉄アパート。
2Kで洗濯機置き場が外。
全10戸で、半分空き。
募集賃料は駐車場込み3.4万。
土地が路線価で3000万円ちょっと。

あらかじめお断りしておきます。
本当に賃貸の仕事しかしてなかったので「どうすれば決まるか」という事は考えられますが、
「土地や建物の価値」がいくらかという考え方が全然わからないです・・・。

でも間違いを恐れず考えた事を好き勝手に書いてみたいと思います。

・仲介会社の資料に戸数が12と記載されていたけど、実際は10。
・全体的に汚すぎる。持ち主・管理会社ともに愛着のかけらも感じられず。
・全体的に最低でも塗装、外壁はできたらガルバリウムを貼る等の直しが必要。
・洗濯機置き場は室内に入れる工事要。
・現状で生活保護世帯がターゲットと思われる。
 リノベーションすればターゲットを変更して5万円くらい取れるかも。
・駐車場は区画を見直せば台数を2,3台増やせる。
・駐輪場、ゴミステーションを作るスペースあり
・グレーチング全て入れ替え要
・共同灯のタイマー調整要(昼間でも点灯しっ放し)
・ガスの供給は設備を提供しない会社なので変更要
・名称変更要


関わっている全ての人がこのアパートに関心が無いと思われる不幸なアパートだと思います。
結構良い場所に建っているのに勿体ない。
周りが新しい戸建住宅ばっかりなのに、このアパートは街の景観も悪くしています。
現状のまま募集するとして2000万円なら買い手いるのではないかと。
現状のままとは言っても修繕費やなんやで確実に大きなお金がかかるはずなので、
表面利回り20%を見積もっても怖い。
1000万円くらいでやる気のあるオーナーに売って街の景観を良く欲しい。
実は謄本も見てみて、そんな金額では売れないんだろうなともわかりました。
難しい物件ですね。

と、勝手を書いてみましたが、地域とかもっと具体的な物件情報を示さないと
興味持ってもらえないですよね(-"-)

そのうち徐々に公開して、ネット越しにでもいいので地元チームを作りたいです。
正に仕事が業界なのでいくらでも作れそうですが、ちょっと秘密にしたい(゜-゜)
勉強初めて1ヶ月かそこらなので、恥ずかしいんですよね。

それではまた!

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2013/08/21(水) 12:03 | コメント:0 | トラックバック:0 |
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