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昨日は、仕事の合間に売りに出ている一棟アパートの外観を見てきました。
実際にはまだまだ買えないので目を肥やすための勉強です(^^)

Evernote Camera Roll 20130821 065235 Evernote Camera Roll 2013021 065229

売値4500万円。
築27年の軽鉄アパート。
2Kで洗濯機置き場が外。
全10戸で、半分空き。
募集賃料は駐車場込み3.4万。
土地が路線価で3000万円ちょっと。

あらかじめお断りしておきます。
本当に賃貸の仕事しかしてなかったので「どうすれば決まるか」という事は考えられますが、
「土地や建物の価値」がいくらかという考え方が全然わからないです・・・。

でも間違いを恐れず考えた事を好き勝手に書いてみたいと思います。

・仲介会社の資料に戸数が12と記載されていたけど、実際は10。
・全体的に汚すぎる。持ち主・管理会社ともに愛着のかけらも感じられず。
・全体的に最低でも塗装、外壁はできたらガルバリウムを貼る等の直しが必要。
・洗濯機置き場は室内に入れる工事要。
・現状で生活保護世帯がターゲットと思われる。
 リノベーションすればターゲットを変更して5万円くらい取れるかも。
・駐車場は区画を見直せば台数を2,3台増やせる。
・駐輪場、ゴミステーションを作るスペースあり
・グレーチング全て入れ替え要
・共同灯のタイマー調整要(昼間でも点灯しっ放し)
・ガスの供給は設備を提供しない会社なので変更要
・名称変更要


関わっている全ての人がこのアパートに関心が無いと思われる不幸なアパートだと思います。
結構良い場所に建っているのに勿体ない。
周りが新しい戸建住宅ばっかりなのに、このアパートは街の景観も悪くしています。
現状のまま募集するとして2000万円なら買い手いるのではないかと。
現状のままとは言っても修繕費やなんやで確実に大きなお金がかかるはずなので、
表面利回り20%を見積もっても怖い。
1000万円くらいでやる気のあるオーナーに売って街の景観を良く欲しい。
実は謄本も見てみて、そんな金額では売れないんだろうなともわかりました。
難しい物件ですね。

と、勝手を書いてみましたが、地域とかもっと具体的な物件情報を示さないと
興味持ってもらえないですよね(-"-)

そのうち徐々に公開して、ネット越しにでもいいので地元チームを作りたいです。
正に仕事が業界なのでいくらでも作れそうですが、ちょっと秘密にしたい(゜-゜)
勉強初めて1ヶ月かそこらなので、恥ずかしいんですよね。

それではまた!

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2013/08/21(水) 12:03 | コメント:0 | トラックバック:0 |
IMG_5284.jpg
こんばんは。

今日は、お休みだったのでちょっと行動に移してみました。

お休みと言っても、朝一番で建築会社の方と地主さんに営業に行って、

夜はプチ会議のために会社に行きました。

朝の用事のあとで生まれて初めて裁判所に行ってみました。

目的は、競売物件閲覧室です。

殆ど何も知らないで行ったという・・・。

ふらっと扉を開けるとすぐに人が寄って来て案内してくれました。

思ったより親切な印象でした。

たぶん今日は新しい情報が出る日でもないため、閲覧室にたった1人でした。

先月少し981.jpで今どんな物件が出ているのかは見ていましたが、

裁判所に行くと誰がいくらで落札したのかがわかるんですね。

あ、あの業者!あの業者やこの業者はこうやって物件を仕入れているんだな。。。

って、売買の世界では当たり前の事なんだろうけど、新鮮でした。

県外の業者の名前や、業者だけでなく個人の名前もありました。

なんとなく目を付けていた区分所有が思ったより高い値段で落札されていました。

同じマンションで2室出ていたんですが、こっちが高いだろうと思ってた方の落札金額が安かったです。

面白いですね。

あと、昨日から今日にかけてこの本を読んで「配当要求終期等の公告」という言葉を知って

それを見に行きました。

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↑この本も買いました。既に次の本も読んでますね。
IMG_5292.jpg


「配当要求終期等の公告」の意味は調べて貰うとして、思ったより数がある事に少し驚きました。

もっと勉強したいので、裁判所は定期的に通うことになりそうです(^-^)

いや本当に賃貸しかやってなかったんで何も知らないんです。



裁判所の後は、気になる物件の外観をカメラ片手に見に行きました。

歩きながら何件かみたんですが、凄い安いのに見た目は全然アリな町家が1つ。

でもその街は赤線地帯の跡なんですね。今も怪しいかも知れない。

通勤時に近くを通るんですが、朝は自転車に乗った学生の通り道だし、

昼間はむしろいい感じの雰囲気ある街だとすら思いました。

美術系大学出身なせいか、怪しいものが好きなのかも・・・。

でも、10何年も前の記憶ですが、夜通るとおばちゃんが話しかけてくるので通りたくないですね。

そういや何年か前に摘発もあったし、今も怪しいかなー。

詳しくはないので、検索してみたらYoutubeにアップされていた動画に

自分が撮ってきた写真と同じ建物がww

アップされている動画の写真にも見てきたのと同じ業者の看板。


やっぱり所有者をたどると怖い人に繋がったりするのかな。

うーむ。だから売れ残っていて安いのか・・・。

でも不思議な事に自治体のHPにも出ているという。。。

町家は保護の対象で耐震補強等で補助金が出るんです。

リフォーム費用が浮くじゃないですか!

町家って投資としては面白いと思うんですよね。

歴史保護という社会貢献も出来るというか。

僕がなんとなく考えている目標の1つは、ただ利益の追求するだけでなく

何らかの価値あるものを残したい、地域貢献したいというものがあります。

両親や奥さん、家族に自分を誇りに思って欲しいというとこに繋がったりして。


町家やあの街については、いろんな人に聞いて勉強しよう。


しれっと色々とアフィっていてすいません、クリックお願いします(しれっと)。


それではまた!

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2013/08/02(金) 23:34 | コメント:0 | トラックバック:0 |
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