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最近は、この資格の更新のための勉強をしています。

分厚いテキストとDVD。

真面目に読んでいると、真面目に勉強になります。

貸主の収益について、包括的に見る事が出来る不動産会社はあるんでしょうか。

日々実務に取り組みながらも、疑問に感じます。

1つ1つの物件について、空室のあるなしについては気にかける事はあります。

それをどうしたら良いのか?と考えた時に、

発想が「家賃下げませんか?」くらいしかない人が多いと思います。

何故かと言うと、その物件の「利回り」や「返済率」について考えた事がないからです。

貸主さんの資産について包括的に考えられる人は僕も含めて殆ど居ません。

そういう気がします。


もっと言えば、「どうなってますか?」「何とか決めてくれ」と言われなければ

何ヶ月空室であろうが気に掛けられてない物件もあります。

貸主さんからの働きかけが無ければ考えない、動かない。

そういう受動的な賃貸住宅管理会社が殆どです。


この賃貸不動産経営管理士という資格はより能動的な提案型の不動産会社を育てるための資格で

何年もある資格であるにも関わらず、僕も含めて不動産会社の意識はあまり変わらない。

所詮他人事だからかなぁと思います。

自分で資産を作りたいと思い、自分のために勉強を始めてやっと僕も考えるようになりました。

不動産会社の社員は自らが物件を所有したらいいんだと思います。

良い不動産会社、社員を見つけるには、自らも物件を所有しているか尋ねるのがいいと思います。

アパート暮らしをした事もないのに、アパートを紹介する営業マン。

アパート経営をした事もないのに、アパート経営のアドバイスをする営業マン。

その人達が話す言葉って、文字通り口先だけですもんね。

頑張っていつか口先だけを脱出したい。
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2013/09/09(月) 23:34 | コメント:0 | トラックバック:0 |
今日は仕事で、相続対策としてのアパート経営を地主に勧める現場に立ち会いました。

セミナーではなく個別具体的な営業現場です。

色々と驚き考えさせられる事があって、物凄く勉強になりました。

相続税の圧縮効果が2000万円ほど。

ただし建築費が7000万円弱で、地主さんへの手残りが年に150万円。

どうして手残りがこうなるのかの計算部分は、電話が入ってしまって聞き逃しました。

途中何度か電話で席を外して話を聞き逃しましたが

最終的に地主さんは「ありがとう」って言って喜んでました。

でもどうなんだろう?

僕は相続税の高さや、圧縮効果の低さ、建築費の高さ、手残りの少なさに驚きました。

疑問に思うのは、相続対策が成功したとして、貰って嬉しい財産になるのかどうか

つまり、相続が終わった後、結局破綻して売らざるを得ない事にはならないのか。

固定資産税や所得税は150万円の中から払うのか。

10年後に家賃の見直し+管理料UP?

10年固定の家賃保証でも2年毎に協議はするという所は説明してなかったな・・・。

バブル期を経験している地主さんは手残り年150万円でやってられないという感想は普通に言いました。

それでも対策としてやらざるを得ない感じです。

また「アパート経営は儲かるものではないです。これは相続対策としてやるものだから。

という言葉を聞きました。

どうなんだろう?

とりあえず思うのは、自分は父親ともっと向き合って話し合うべきだということ。

アパート経営は儲からないのではなくて、旨味を持っていく人が多すぎると言う事。

旨味もきっちりと残る相続対策ってのを考えたい。

物凄く勉強になりました。

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2013/08/24(土) 03:01 | コメント:0 | トラックバック:0 |
こんばんは。

今晩は建築会社さんとの接待でした。

飲み会ってのが苦手で早々に退散してきました。

少人数ならOKなんですが、大人数だとダメです。


ちょっと疲れているので今晩はこれで!

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2013/07/26(金) 23:56 | コメント:0 | トラックバック:0 |
こんばんは。

ブログ開始3日目です。

お客さんが少ないと言いつつ、今日も新規の来店が1組ありました。

ペット飼育可能なお部屋をお探しのお客さんでした。

都会ではどうかわかりませんが、僕の住む地方ではまだまだペットの買える物件は少ないです。

特に猫を飼える所が少なくって、ほとんど住む場所を選べません。

だからと言って、「ペット飼育可!」と唄えばすぐに入居希望者が殺到するかというと

そうでもなかったりします。


どういう事でしょうね。内緒で飼う人が増えたんでしょうか。

不動産会社の社員として、ペット不可のお部屋で内緒で飼っている人を見つけた場合どうするか迷います。

許せない!という気持ちもありますが、住み続けて欲しい・・・という思いもあります。

僕の住む地方でも既に賃貸物件は飽和状態です。

僕としては他のお部屋からクレームが無い場合は、

そっとしておいて社内ファイルには「猫飼ってる」とか、きっちりメモを書きます。

退去の際に忘れずに指摘できるようにという配慮です。

賛否両論あるでしょうが。


まぁ、猫の場合は玄関扉を開けた瞬間に匂いで一発でわかると思います。

犬はわからないかも・・・。特に最近の小型犬は吠えないですからね。

ペットを飼える物件は少ないですが、特に猫を飼える物件が少ないです。

その理由の1つが匂い。壁紙を張り替えたくらいでは取れないくらいきつい独特の匂いです。

嫌な人は本当に嫌だと思います。

あとは、お部屋の痛み具合の違い。爪とぎをされると壁紙の奥の石膏ボードまで傷つきます。


オーナーさん側から見てどうでしょう。

毎月の家賃収入を全部使ってしまわないで、きちんと修繕費を貯めている方なら大丈夫かな?

投資家的な大家さんはペット可にしてもOKと言ってくれやすい気がします。

物件に必要以上の思い入れがあるタイプの大家さんがダメと言いがち?

僕ならOKって言うと思います。

少しでも入居率をアップするためならOKでしょう。


ところで今日来られたお客さんは、資料を持って帰られました。

ペット可物件が少ないと言いつつ、珍しく新築が建つ予定です。

絶対良いと思うんですけどねー。押しが弱いというか、帰してしまいました。

そんなウチの会社では、社員にこんな本が配られています。

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3日目で初アフィってみました。

それではまた明日!

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2013/07/22(月) 23:29 | コメント:0 | トラックバック:0 |
こんばんは。

今日は日曜日ですが、仕事でした。

今はお客さんが一番少ない時期です。

夏真っ盛りで引っ越しするには暑いからです。

来られるお客さんも、涼しくなってから引っ越そうかなという人が多く

なかなか即決してくれる人が居なかったりします。


そういう時期だからこそ、貸し手側はお客さんを呼ぶ為に

期間限定と称して色々とキャンペーンをします。

「家賃2ヶ月フリーレント!」

「仲介手数料0!」とか、初期費用を抑えられるものが多いです。

「涼しくなってから決めるより、今が決め時ですよ!」とうたっている訳です。

営業マンとしては仲介手数料を稼ぎたいので、僕もそういう風にお客さんに説明します。

実際に、借り手からすると一番お得な時期なんじゃないでしょうか。


貸し手、大家さん側から見ても、お客さんの動きが鈍い6月~8月末までの間は

どうせ空くのであればその間の家賃を無料にしてでもお客さんを先取りしよう

という考え方も出来ると思います。


しかし、夏の空室は暑いです。

窓を閉め切られた木造アパートの2階は特に暑いです。

人が住んでいた方が物件が痛まないというのは本当だと思います。

直射日光を浴びる空室はどんどん痛んでいく気がします。


不動産屋さんも大家さんも、時間があれば空室の空気入れ替えをした方が良いと思います。

もっと余裕があれば、レースのカーテンだけでも付けた方が良いかも。


こういう事がわかるのは、少ないとは言えお客さんが来るから、ご案内が入るからなんですね。

今日は2組接客して、1組は予約、もう1組は水曜に返事を頂く事になりました。

少ないお客さんをいかに呼び込むか。

あと1カ月くらいの閑散期、頑張りましょう。


それでは今日はこんなところで。

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2013/07/21(日) 21:03 | コメント:0 | トラックバック:0 |
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