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かなりのぼんぼん

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大家の息子で不動産会社社員です。
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Evernote Camera Roll 20130909 231315

最近は、この資格の更新のための勉強をしています。

分厚いテキストとDVD。

真面目に読んでいると、真面目に勉強になります。

貸主の収益について、包括的に見る事が出来る不動産会社はあるんでしょうか。

日々実務に取り組みながらも、疑問に感じます。

1つ1つの物件について、空室のあるなしについては気にかける事はあります。

それをどうしたら良いのか?と考えた時に、

発想が「家賃下げませんか?」くらいしかない人が多いと思います。

何故かと言うと、その物件の「利回り」や「返済率」について考えた事がないからです。

貸主さんの資産について包括的に考えられる人は僕も含めて殆ど居ません。

そういう気がします。


もっと言えば、「どうなってますか?」「何とか決めてくれ」と言われなければ

何ヶ月空室であろうが気に掛けられてない物件もあります。

貸主さんからの働きかけが無ければ考えない、動かない。

そういう受動的な賃貸住宅管理会社が殆どです。


この賃貸不動産経営管理士という資格はより能動的な提案型の不動産会社を育てるための資格で

何年もある資格であるにも関わらず、僕も含めて不動産会社の意識はあまり変わらない。

所詮他人事だからかなぁと思います。

自分で資産を作りたいと思い、自分のために勉強を始めてやっと僕も考えるようになりました。

不動産会社の社員は自らが物件を所有したらいいんだと思います。

良い不動産会社、社員を見つけるには、自らも物件を所有しているか尋ねるのがいいと思います。

アパート暮らしをした事もないのに、アパートを紹介する営業マン。

アパート経営をした事もないのに、アパート経営のアドバイスをする営業マン。

その人達が話す言葉って、文字通り口先だけですもんね。

頑張っていつか口先だけを脱出したい。
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2013/09/09(月) 23:34 | コメント:0 | トラックバック:0 |
Evernote Camera Roll 20130828 231805
写真は日陰で動かないセミと、日向に落ちる青い柿です。

今晩、仕事の帰りに実家に寄りました。
資産の分け方はともかく、
自分が一銭も貰えないとしても相続について話しあわないのは勿体ない
そういう気持ちを誠意を持って伝えに行きました。

全然ダメでした。

引き継ぐつもりはない、全てお前のせいだというような感じでした。
僕は色んな事が中途半場で随分親に迷惑かけた事もありますが、
今は不動産会社で真面目に働いています。
でも最終的に親の反対を押し切って結婚したのが大問題だったようです。
散々迷惑掛けといて今更なんだという感じでした。

えらい酷い言われようだなと思いながらも、そっと「わかったよ」と言って帰りました。


父から何十回と聞いて、今日も聞いた話があります。
「○○さんから『息子がバカだと相続は上手くいかない。』そう言われたが、
わしは『いや、親が考えてないとダメなんだ。あなたが上手く行っているというなら
それはあなたが偉いのではなく、あなたの父が偉いのだ』と言ってやった」


何故嫌になる程こんな話しをするのか全然わからないんですが、何十回と聞きます。
○○さんは僕の事をバカだと思ってるんだな、くらいの事は感じるので
不愉快だから二度とその話はするな!と怒った事もありますが何度でも言います。

そして、今日思ったのは「最後の最後にあなたがバカにならないでください」という事でした。
伝えられませんでしたが。

相続の話は難しいですね。
父と子、それぞれが熱心に勉強していたとしても
実際に対面して話合おうとすると全然だめ。

家に帰って妻の顔を見て、絶対に幸せにしてやると思いました。
やっぱり僕は自分で自分の資産を作らないといけない。

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2013/08/28(水) 23:44 | コメント:0 | トラックバック:0 |
Evernote Camera Roll 20130827 220909
こんばんは。

今晩はR不動産の公開トークセッションを聞きに行ってきました。
地元金沢の市長まで来ていました。
施設の使用可能時間が21時までだったのですが、
市長も居るって事で30分くらい延長されたと思います。

行くまでは、何で参加する事にしたんだろう?って思ってましたが、
行ってみて良かったです(^-^)

R不動産さんの面白さは、視点がニッチなんですが、
実はスケールが大きくて街づくり的なところを見ているところだと思います。

会場の定員は100名でしたが、なんとなく集まる人の幅が広いなぁと思いました。

R不動産の中で、「ある意味で金沢が一番クリエイティブな事をしている」という事が分かりました。
他の地域の所は見ていなかったので、どこも同じなのかと思っていました。

不動産業界のセミナーに行ったというよりは、
アート系セミナーに行ったのと同じような感覚でした。

学生時代にアート系大学に居たので。
実際地元のアート系大学も注目していると思います。
会場で恩師の姿を見たような気がしました。

僕は自分の進むべき方向性を見たような気がしました。


僕は基本的に百姓の息子で、30年くらいは毎年田植えや稲刈りに参加していました。
親が農家だとGWにもどこにも連れて行って貰えず、
GWに行われる田植えや、お盆過ぎに行われる稲刈りは家族皆で行うイベントでした。
土地に対する僕の原風景のようなものです。
稲刈りの手伝いでコンバインを運転しながら
「本当の土地活用ってのはこういう事を言うんだ」と思ったことがあります。
今でも思います。

「ここにアパートを作るとわしの遊び場が無くなるけど、それは仕方ないな」
地主さんがそう言うのを聞いてシンパシーを感じます。
地主さんは農業をやっても赤字になるのを卑下してそう言うんです。

大手ハウスメーカーさんや不動産会社はそれを聞いて何も思いません。
「そうそう無駄な事」ぐらいにしか思わないはずです。
例えばアパートの敷地に一部オーナーさんも使える家庭菜園を作るとか
そういう発想もありません。
敷地いっぱいに工場で作った部材を組み立てるだけです。

例えばそこに家庭菜園を作るような発想が出来るのがリノベーションという考え方だったり
R不動産ならその可能性があると思います。
発想が経済合理性だけではない、そういう感じがありました。

自分が働く会社には「理念」てものがなく、成績や売上やなんかだけ
というのが凄く恥ずかしいことのような気がするセッションでした。

行って良かったです。

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2013/08/27(火) 23:06 | コメント:0 | トラックバック:0 |
Evernote Camera Roll 20130826 235727

先日買ったこの本を読んで驚いてしまいました。

手持ち200万円から始める! 低リスク・高利回りの不動産投資




IRRという指標については置いといて、

<以下引用>
管理会社は通常、賃料の3~5%を管理料として徴収し、物件の管理を請け負います。
管理の仕事とは何もやっていないのに費用だけ徴収し、暇なときに大規模修繕の提案をして、
工事費用の10%を中抜きする、というだけの仕事なのでしょうか。

<引用終わり>

この文章を読んで、「うわ!バレバレやったんかー!」と驚きました。
正にこの通りです。僕の居る地方でもこの通り。
なんとなく心のどこかで疑問に感じていた部分をずばり突きさされてしまいました。

あと、この部分もグサっときました。

<以下引用>
通常、管理会社は、月に一度は現場を見に行き、設備の故障はないか、
共有部分にゴミが置かれていないか、落書きがないかなどをチェックして、巡回レポートを作成します。

<引用終わり>

「できてねぇ・・・」空室がある物件ですらできてないし、
満室の物件は問題が起きない限り放置状態です。

管理専門の会社ならともかく、
中小不動産会社で、これが出来ている会社はなかなか無いのではないかと思いました。
中小不動産会社では接客から空室対策、修理手配等、全ての仕事を1人1人がこなします。
管理物件の数にもよりますが、管理部門が接客部門とは独立してある会社でなければ
なかなか毎月訪問するなんて事はできません。

幸い、僕の勤務先では空室がある物件は必ず巡回して空室の原因を探ろう
という努力をしてはいますが、全物件を点検してレポートにまでするとは。。。

うちは実は「管理会社」というところに達する事ができてない。
チェックリストを作って、収支報告と一緒にオーナーへレポートをお送りする。
それだけでうちの会社に対するオーナーさんからの信頼度はかなりアップしますね。
いつか会議で話そうと思います。

勉強になったなぁ。


「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾



今は、会社の自分の荷物の奥に眠っていた浦田健さんのこの本を読んでいます。

この本が出版されたのは10年前。
うちの会社の社長はオーナーさんに「良い本だから」と配っていました。
「大家さんももっと勉強しましょう」という雰囲気が出始めた頃ですね。

良心的な不動産会社だからこそ配ったんだと思います。
ところが、何冊か浦田健さんの本を配るうちにオーナーさんから
「読めば読むほどあなたの会社のやっている事と違うではないか」という声が出ました。
ウチの父の話ですが・・・((+_+))

実務と理想は違う!東京と地方は違う!と喧嘩になった事を覚えています。

でも本当は違うんですね。
不動産会社こそ不動産投資家さんの本を読まなければならないと思います。
不動産投資家さんの本に書かれている事は将来接する大家さんのニーズを先取りしているからです。
不動産投資家さんの本に書かれている事は、必ず地方の大家さんにも広まります。
特にこれからは地方にもサラリーマン大家さんが多くなるはずです。

ある程度会社が大きくなると「これからはこちらも大家さんを選んでいこう」と思いがちですが
こちらの言う事に素直に「うんうん」と言ってくれるお百姓さん大家さんばかりを相手にしていれば
いずれその会社は廃れていくのではないかと思いました。

それではまた!

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2013/08/27(火) 00:46 | コメント:0 | トラックバック:0 |
今日は仕事で、相続対策としてのアパート経営を地主に勧める現場に立ち会いました。

セミナーではなく個別具体的な営業現場です。

色々と驚き考えさせられる事があって、物凄く勉強になりました。

相続税の圧縮効果が2000万円ほど。

ただし建築費が7000万円弱で、地主さんへの手残りが年に150万円。

どうして手残りがこうなるのかの計算部分は、電話が入ってしまって聞き逃しました。

途中何度か電話で席を外して話を聞き逃しましたが

最終的に地主さんは「ありがとう」って言って喜んでました。

でもどうなんだろう?

僕は相続税の高さや、圧縮効果の低さ、建築費の高さ、手残りの少なさに驚きました。

疑問に思うのは、相続対策が成功したとして、貰って嬉しい財産になるのかどうか

つまり、相続が終わった後、結局破綻して売らざるを得ない事にはならないのか。

固定資産税や所得税は150万円の中から払うのか。

10年後に家賃の見直し+管理料UP?

10年固定の家賃保証でも2年毎に協議はするという所は説明してなかったな・・・。

バブル期を経験している地主さんは手残り年150万円でやってられないという感想は普通に言いました。

それでも対策としてやらざるを得ない感じです。

また「アパート経営は儲かるものではないです。これは相続対策としてやるものだから。

という言葉を聞きました。

どうなんだろう?

とりあえず思うのは、自分は父親ともっと向き合って話し合うべきだということ。

アパート経営は儲からないのではなくて、旨味を持っていく人が多すぎると言う事。

旨味もきっちりと残る相続対策ってのを考えたい。

物凄く勉強になりました。

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2013/08/24(土) 03:01 | コメント:0 | トラックバック:0 |
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